Compraventa e intermediación (fracción V): lo que dice la ley

El texto

Artículo 17, fracción V de la LFPIORPI: «La realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes. Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA».

Qué significa

• Aplica si te dedicas de forma habitual o profesional a construir o desarrollar inmuebles que se venden, o a intermediar en su compraventa (inmobiliarias, agentes, brokers, desarrolladoras que venden).
• La ley no pone un monto mínimo para identificar al cliente en esta fracción. El Reglamento (artículo 7) dice que «en caso de que no se establezcan montos de identificación, se entenderá que todos los actos u operaciones serán considerados Actividades Vulnerables», así que identificas al cliente en toda operación y todas se suman para el umbral.
• Presentas aviso cuando la operación, sola o sumada con las del mismo cliente en 6 meses, llega a 8,025 UMA ($941,412.75 con la UMA de 2026).
• La fecha de la operación para el aviso es aquella «en que se tenga por liquidada el acto u operación y se alcanzó el umbral de Aviso» (Reglas generales, artículo 24 Bis, fracción III).
• Para el umbral no cuentan los impuestos (Reglamento, artículo 6), pero en el aviso se reporta el total recibido. Para el límite de efectivo sí cuentan.
• El notario tiene su propia obligación de aviso (fracción XII del mismo artículo); no sustituye la tuya.
• También realiza la actividad quien la hace por medio de un fideicomiso u otra figura jurídica (artículo 17, penúltimo párrafo añadido en 2025).
• Construir sin que haya compraventa no es actividad vulnerable; vender inmuebles propios que mandaste construir, o intermediar la venta de inmuebles de otros, sí (preguntas frecuentes del SAT).
• Excepción: la primera venta de un inmueble no es objeto de aviso cuando los recursos vienen total o parcialmente de la banca de desarrollo o de organismos públicos de vivienda y todo el precio se pagó por el sistema financiero (reglas generales, artículo 27 Bis, fracción III). Aviso Listo no aplica esta excepción automáticamente; confírmala con tu contador.

Qué lleva el aviso

Según el artículo 24: los datos generales de quien realiza la actividad, los datos generales del cliente y, en su caso, de su beneficiario controlador, con su actividad u ocupación, y la descripción general de la operación. En el formato del SAT eso incluye el inmueble, el pago y, si eres intermediario, la contraparte. Aviso Listo arma el archivo con lo que registras (ver Registrar una operación).

Fuente: LFPIORPI, Reglamento y Reglas de Carácter General 2026.

Esto es una guía general, no asesoría legal. Para tu caso concreto, consulta a tu contador o abogado.