Tus obligaciones según la ley (artículo 18 y siguientes)

Si realizas una actividad vulnerable (vender, intermediar, desarrollar o rentar inmuebles por encima de los montos de la ley), la ley te convierte en sujeto obligado: tienes que cumplir las obligaciones del artículo 18 de la LFPIORPI. Aquí están, con el artículo de cada una.

Las obligaciones del artículo 18

• Fracción I, identificar al cliente: «Identificar y conocer de manera directa a las personas Clientes o Usuarias [...] y verificar su identidad basándose en documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial, así como recabar copia de los mismos».
• Fracción II, actividad del cliente: en una relación de negocios (cuando tratas con el cliente de forma continua), pedirle su actividad u ocupación, basándose entre otros en sus avisos al RFC.
• Fracción III, beneficiario controlador (la persona física que en realidad es dueña del cliente o lo controla): de personas morales (empresas) y fideicomisos, recabar documentos que lo identifiquen; de personas físicas, «recabar la declaración acerca de si tiene o no conocimiento de la existencia de una persona Beneficiario Controlador».
• Fracción IV, conservar: guardar la información y documentación de soporte, física o electrónica, «por al menos un plazo de diez años contado a partir de la fecha de la realización de la Actividad Vulnerable».
• Fracción IV Bis, alta: darte de alta (y de baja, si dejas la actividad) en el padrón de actividades vulnerables, en el portal del SAT.
• Fracción V, verificación: dar facilidades para las visitas de verificación.
• Fracción VI, avisos: presentar avisos e informes y, ante una sospecha, el aviso de 24 horas «incluso si el acto u operación no se celebró».
• Fracciones VII y VIII: hacer una evaluación de riesgos y tener un Manual de Políticas Internas.
• Fracción IX: procesos para seleccionar personal y programas de capacitación anuales.
• Fracción X: mecanismos automatizados que vigilen tus operaciones, las acumulen y den seguimiento especial a personas políticamente expuestas (PEP) y clientes de alto riesgo.
• Fracción XI: una revisión anual de auditoría, interna o externa según tu nivel de riesgo. Las fechas de las fracciones VII a XI están en Las nuevas reglas de 2026.

Plazos y otras reglas importantes

• Plazo (artículo 23): los avisos se presentan «a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente» al de la operación. Si el 17 no es día hábil, el plazo pasa al siguiente día hábil. Un mes sin operaciones que reportar lleva informe en ceros.
• Representante (artículo 20): las personas morales deben designar ante el SAT a una persona física como Representante Encargada del Cumplimiento, cuya identidad es confidencial. Mientras no la haya, responde el órgano de administración o el administrador único. Las personas físicas cumplen personalmente.
• Si el cliente no da la información (artículo 21): debes «abstenerse, sin responsabilidad alguna, de llevar a cabo el acto u operación».
• Presentar avisos no viola ninguna confidencialidad (artículo 22), y los avisos y la identidad de quien los presenta son confidenciales (artículo 38).
• No alertar al cliente (Reglas generales, artículo 31): está prohibido avisar al cliente o a terceros que aparecen en un aviso o de requerimientos de la autoridad. Explicarle al cliente lo que la ley te obliga a pedirle no viola la confidencialidad.
• Conservación de avisos y acuses (Reglamento, artículo 20): copia de avisos, informes, soporte y acuses, por no menos de diez años desde su presentación.

En Aviso Listo

Llevas el expediente de cada cliente con su beneficiario controlador, registras tus operaciones y rentas, y al cierre del mes generamos tu aviso o informe en ceros para que lo presentes en el portal del SAT (ver El aviso mensual). Todo queda guardado 10 años. Para 2027, el Paquete 2027 genera tu metodología, tu manual y la calificación de tus clientes, y la sección Capacitación te da el material de la capacitación anual. El alta en el portal la haces tú (ver Alta en el portal del SAT).

Fuente: LFPIORPI, Reglamento y Reglas de Carácter General 2026.

Esto es una guía general, no asesoría legal. Para tu caso concreto, consulta a tu contador o abogado.