¿Me aplica la ley? Fracciones V, V Bis y XV

Probablemente te aplica si vendes o intermedias inmuebles, si recibes dinero para desarrollar un proyecto inmobiliario o si rentas inmuebles con rentas altas. La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI, conocida como ley antilavado) llama «actividades vulnerables» a ciertos giros. Quien las realiza es «sujeto obligado»: la persona o empresa que tiene que identificar a sus clientes, guardar expedientes y reportar al SAT. Cada actividad está en una fracción (un inciso) del artículo 17 de la ley. En el sector inmobiliario hay tres:

• Fracción V (clave INM): prestar habitualmente servicios de construcción o desarrollo inmobiliario, o de intermediación en la compraventa o transmisión de inmuebles. Aplica a inmobiliarias, agentes y desarrolladores que venden. Identificas al cliente en toda operación, sin importar el monto; el aviso se presenta cuando la operación, o la suma de las del mismo cliente en 6 meses, llega a 8,025 UMA ($941,412.75 en 2026).
• Fracción V Bis (clave DIN): recibir recursos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios (aportaciones de socios o terceros, preventas, créditos o financiamiento para construir). Identificas siempre a quien aporta; el aviso, desde 8,025 UMA por aportante en 6 meses.
• Fracción XV (clave ARI): rentar inmuebles como arrendador. Las obligaciones empiezan cuando una renta mensual pasa de 1,605 UMA ($188,282.55 en 2026): ahí identificas al arrendatario. El aviso se presenta cuando la renta mensual, o la suma de esas rentas en 6 meses, llega a 3,210 UMA ($376,565.10).

La UMA (Unidad de Medida y Actualización) es la unidad en la que la ley pone sus montos; su valor en pesos cambia cada año. Puedes realizar más de una actividad. Por ejemplo, una desarrolladora que recibe aportaciones y vende unidades está en V Bis y en V; una inmobiliaria que también renta locales propios está en V y en XV. Cada actividad lleva su propio archivo mensual.

Qué tienes que hacer si te aplica

• Darte de alta en el portal de actividades vulnerables del SAT (cómo).
• Identificar a tus clientes y guardar su expediente, con su beneficiario controlador (la persona física que al final se beneficia o controla) cuando corresponda.
• Presentar cada mes, a más tardar el día 17 del mes siguiente, un aviso si hubo operaciones que lo requieren, o un informe en ceros si no las hubo.
• Presentar un aviso dentro de 24 horas si sospechas que los recursos de una operación son ilícitos.
• Respetar los límites de pagos en efectivo: no puedes recibir en efectivo 8,025 UMA o más por un inmueble, ni 3,210 UMA o más por una renta (detalle).
• Conservar la información durante 10 años.
• Con las nuevas reglas: tener tu metodología de riesgo y tu manual, mecanismos automatizados y capacitación de tu equipo (fechas).

Si tu negocio no es inmobiliario

Aviso Listo es solo para el sector inmobiliario. La ley antilavado tiene una lista cerrada de actividades vulnerables (artículo 17); si tu actividad no está en ella, probablemente no tienes esta obligación (confírmalo con tu contador). Estas son, en palabras simples:

• Juegos con apuesta, concursos y sorteos.
• Tarjetas de crédito, de servicios o prepagadas, y monederos electrónicos u otros instrumentos para guardar dinero, que no emite un banco.
• Cheques de viajero.
• Préstamos o créditos que se ofrecen de forma habitual, sin ser banco.
• Construir o desarrollar inmuebles para venderlos, intermediar su compraventa, o recibir dinero para un desarrollo inmobiliario (fracciones V y V Bis).
• Metales y piedras preciosas, joyas y relojes.
• Obras de arte.
• Vehículos (coches, barcos, aviones).
• Blindaje de vehículos o inmuebles.
• Traslado o custodia de dinero o valores.
• Servicios profesionales independientes que manejan dinero, bienes o empresas de sus clientes.
• Notarios y corredores públicos.
• Donativos que recibe una asociación sin fines de lucro.
• Agentes y agencias aduanales, o despachar en la aduana sin agente aduanal ciertos bienes (vehículos, joyas, obras de arte, entre otros).
• Renta de inmuebles con rentas altas (fracción XV).
• Plataformas de activos virtuales (criptomonedas).

Por ejemplo, vender ropa, cosméticos o comida no está en la lista. Si tu actividad sí está pero no es inmobiliaria, Aviso Listo todavía no la cubre: consulta a tu contador. Estamos decidiendo qué actividades cubrir después, según la demanda: dinos a qué te dedicas. Hay guías para la venta de autos y las joyerías.

El cuestionario ¿Me aplica? te da una orientación en 2 minutos. El detalle de cada actividad, con el texto de la ley, está en Compraventa e intermediación: lo que dice la ley, Desarrollos: lo que dice la ley y Arrendamiento: lo que dice la ley.

Esto es una guía general, no asesoría legal. Para tu caso concreto, consulta a tu contador o abogado.